Brüt hesabın neyi gösterdiğini bilin
Temsili olarak aylık kiranın 750 € ve konut satış fiyatının 175.000 € olduğunu varsayalım. Yıllık kira 750 × 12 = 9.000 € olur. Bu tutarın 175.000 € satış fiyatına bölünmesi yaklaşık %5,14 brüt oran verir. Bu, piyasa tahmini veya bir proje vaadi değil, hesap yönteminin örneğidir.
Bu örnekte konutun tüm yıl kirada olduğu ve kira bedelinin eksiksiz tahsil edildiği varsayılır. Ayrıca satın alma giderleri ve işletme maliyetleri henüz düşülmemiştir. Bir sunumda getiri oranı görürken kullanılan varsayımları da okumak gerekir.
Payda değişirse oran da değişir
Aynı 9.000 € yıllık kira, satış fiyatı yerine toplam edinme maliyetine bölündüğünde başka bir oran oluşturur. Örneğin temsili toplam edinme maliyeti 190.000 € olursa hesap yaklaşık %4,74 olur. Kira değişmese bile maliyet tanımı sonucu değiştirir.
Bu nedenle farklı projelerin getirisini karşılaştırırken aynı yöntem kullanılmalıdır. Bir projede satış fiyatını, diğerinde vergi ve işlem giderleri dahil toplam tutarı kullanmak sonuçları eşdeğer hale getirmez. Hesap tablosunda hangi maliyetin esas alındığı açık yazsın.
Net sonuca yaklaşmak için giderleri ayırın
Yönetim hizmeti, bakım, malik üzerinde kalan ortak giderler ve kiralanmayan dönemler kira bütçesini etkileyebilir. Hangi giderin kimin üzerinde kaldığı sözleşmeler ve gerçekleşen harcamalar üzerinden belirlenir. Kredi kullanılıyorsa finansman nakit akışı da ayrıca ele alınmalıdır.
Vergi sonrası sonuç ise alıcının kişisel durumunu da içerir. Bu nedenle basit bir brüt oranı “net kazanç” olarak adlandırmayın. Gerçekleşmiş tahsilat, gider ve finansman satırlarını ayrı tutmak, sonradan hesabın nasıl oluştuğunu açıklamanızı sağlar.
Tek senaryo yerine birkaç olasılık kullanın
Konutun tüm yıl kirada kaldığı hesabın yanında daha kısa kiralama dönemi, ek bakım masrafı veya farklı kira tutarı gibi senaryolar kurun. Bunlar tahmin garantisi değildir; bütçenin değişen koşullarda nasıl davrandığını anlamanıza yardım eder.
- İlan edilen kira ile tahsil edilen kirayı ayırın.
- Boş kalma dönemini ayrı bir satırda gösterin.
- Giderleri ve toplam maliyeti aynı yöntemle tanımlayın.
- Getiri oranı ile aylık nakit akışını birlikte inceleyin.
Sık sorulan sorular
Brüt getiri net kazanç mıdır?
Hayır. Brüt hesapta birçok gider ve kişisel vergi sonucu bulunmaz.
Yüksek brüt oran tek başına daha iyi seçenek midir?
Karşılaştırmada kira varsayımı, giderler, toplam maliyet, konutun durumu ve yönetim kapsamını da dikkate alın.
Size uygun seçenekleri konuşalım.
Kullanım amacınızı ve bütçenizi paylaşın; proje seçeneklerini birlikte değerlendirelim.